Conseils pour investir dans l’immobilier : Tout ce que vous devez savoir

Découvrez comment le marché évolue et ce qu'il faut rechercher lors de l'achat d'un immeuble de rapport.

Pourquoi investir dans l’immobilier ?

Pour de nombreuses raisons : Vous vous constituez tout d’abord un patrimoine immobilier. Il s’agit également d’un bon investissement, valeur refuge des Français, car stable dans le temps, et qui vous procure des revenus réguliers. De plus, selon le type de bien que vous achetez, vous pouvez bénéficier d’avantages fiscaux.

Mais comment savoir par où commencer ? Que devez-vous rechercher lorsque vous envisagez d’acheter un immeuble de rapport ? Et que se passe-t-il si les choses ne se passent pas comme prévu et que votre bien finit par perdre de la valeur ?

Dans cet article, nous répondrons à ces questions et à bien d’autres encore. Nous verrons comment le marché évolue et ce qu’il faut rechercher lors de l’achat d’un immeuble de rapport. Nous aborderons également certains moyens de trouver de nouveaux biens ou d’autres investissements susceptibles de vous rapporter de l’argent, ou du moins d’aider à compenser le risque lié à l’investissement immobilier.

Étude sur le marché immobilier et locatif

En 2022, les prix de l’immobilier se stabilisent après une envolée ces dernières années et notamment en 2021. Selon les notaires, près de 1.2 millions de transactions ont eu lieu en 2021 ; un nombre record.

Des études tablent sur une croissance des prix à 2% en moyenne en France cette année, et beaucoup plus dans certaines villes dynamiques. Cette légère augmentation s’explique par les dispositions du Haut Conseil de la Stabilité Financière (HCSF) qui sont plus restrictives envers les banques pour l’octroi des crédits immobilier.

Cependant, certaines zones géographiques connaissent encore une forte croissance comme Poitiers, Reims, Tours…

Au cours des 24 derniers mois, les prix ont augmenté en moyenne de plus de 10%, selon une étude de « Meilleurs Agents ». Et ce sont principalement les zones rurales, et non plus les grandes agglomérations françaises comme Paris, qui subissent cette augmentation.

Pour illustrer cela, 2 des 3 villes les plus chères de France, Paris et Bordeaux, sont aujourd’hui celles qui affichent le plus faible chiffre de progression.

Au niveau du marché locatif, les loyers mensuels en 2021 étaient en moyenne de 695€, charges comprises. Ils ne devraient que très peu augmenter, notamment en raison de la loi d’encadrement des loyers en zones tendues ainsi que de la crise sanitaire qui a impacté le niveau de vie des Français.

étude du marché locatif en France
Loyers moyens en France selon le type de logement en 2021 et évolutions par rapport à 2020. Source : locservice.fr

Investir dans l’immobilier : les choses à faire et à ne pas faire

Investir dans l’immobilier est un excellent moyen d’accroître votre patrimoine et de surcroit, grâce au levier financier du crédit immobilier. C’est également une bonne idée si vous recherchez la stabilité et la prévisibilité dans votre investissement, puisqu’il s’agit aujourd’hui de la valeur refuge des Français. Mais quelles sont les choses à faire et à ne pas faire en matière d’investissement immobilier ?

Il existe de nombreuses façons de gagner de l’argent avec l’immobilier, mais toutes ne vous conviennent pas forcément. Il existe trois principaux types d’investissements : le propriétaire, le rénovateur et le marchand de biens. Le type qui vous convient le mieux dépend du temps et de l’énergie que vous souhaitez consacrer à vos investissements.

  • Un propriétaire achète des biens immobiliers au meilleur prix qui génèrent des liquidités grâce aux revenus locatifs.
  • Les « House flippers » recherchent des propriétés bon marché qu’ils peuvent rénover rapidement avant de les revendre à un prix plus élevé.
  • Enfin, les marchands de biens immobiliers recherchent des terrains ou des bâtiments vacants sur lesquels ils peuvent construire de nouvelles maisons, immeubles, entrepôts ou entreprises qu’ils vendront ou loueront à leur profit.

Avant de décider quel type d’investissement vous voulez faire, il est important de vous demander si vous avez suffisamment de temps libre pour investir dans ce type de projet. A défaut, commencez à investir dans l’immobilier en achetant votre résidence principale.

Acheter une maison ou un immeuble de placement

Lorsque la plupart des gens pensent à investir dans l’immobilier, ils pensent à l’achat d’une maison ou d’un appartement, voir depuis la COVID de plus en plus de placements dans la « pierre papier ».
L’inconvénient d’investir dans un appartement ou une maison ?

Le risque lié à ce type d’investissement est plus élevé, car il n’y a aucune garantie que quelqu’un voudra y vivre tous les mois et payer le loyer assujetti. Vous pouvez donc perdre de l’argent si votre locataire ne paye plus son loyer, déménage pour louer un autre logement ou si son bail prend fin et que vous n’avez pas de nouveau locataire pour emménager. Il existe cependant, des assurances permettant de prémunir le propriétaire contre d’éventuels loyers impayés et vacances locatives.

L’achat d’un appartement ou d’une maison est un excellent moyen pour commencer à investir dans l’immobilier et constitue également un bon moyen d’accroître son patrimoine personnel grâce notamment au crédit immobilier.

L’investissement Pierre-papier

Un investissement en SCPI (société civile de placement immobilier) permet principalement de diversifier son patrimoine. C’est un investissement qui permet d’acquérir des parts d’immobilier et non de l’immobilier en direct.

Le ticket d’entrée est très modéré (50€ par mois), ce qui rend ce produit accessible à beaucoup de personnes qui souhaitent diversifier leur patrimoine et investir dans l’immobilier.

Cela permet également d’avoir un revenu régulier en fonction de l’évolution des parts et de toucher des dividendes pour préparer sa retraite ou augmenter son niveau de vie aujourd’hui.

Attention notamment aux frais de souscription et de gestion qui s’élèvent à environ 10% , ainsi qu’aux impôts que vous devez payer puisque vous touchez des revenus fonciers généralement trimestriels.
Si vous recherchez une plus grande stabilité, l’achat de part dans Société Civile de Placement Immobilier pourrait être une meilleure solution pour vous que d’investir dans l’immobilier direct.

L’avantage d’investir dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) ?

  • Vous ne vous occupez de rien en générant des revenus passifs : La société de gestion doit gérer toutes les formalités à, votre place.
  • Les risques sont répartis entre tous les actionnaires et sur plusieurs biens : c’est un placement sur le long terme. Les sommes investies peuvent être réparties sur différents biens afin de mutualiser les risques et de pouvoir profiter d’un maximum de rendement.

Il existe différents types de SCPI selon vos objectifs :

  • SCPI de rendement : pour les investisseurs ayant des objectifs de rendements élevés. À noter que le secteur d’activité de la SCPI est un élément important à prendre en compte (commerces, écoles, hôtellerie, bureaux, entrepôts…)
  • SCPI fiscale : pour les investisseurs souhaitant diversifier leur patrimoine en investissant indirectement dans de l’immobilier, tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt (investissement en Loi Pinel ou en loi Malraux via une SCPI).

Investir dans l’immobilier peut s’avérer compliqué, c’est pourquoi nous vous recommandons de nous consulter. Nous sommes en mesure de vous proposer différents types de biens et de placements sélectionnés en fonction de leurs avantages et surtout en fonction de votre situation.

Ce qu’il faut rechercher pour investir dans une maison ou un appartement

Lorsque vous recherchez des maisons / appartements à acheter pour louer, il est préférable d’avoir une vue d’ensemble. Voici quelques éléments à prendre en compte lors de vos recherches :

  • L’emplacement est le critère principal à étudier : Réfléchissez à l’endroit où le bien se situe, que ce soit dans une ville animée ou dans une banlieue tranquille. Il faut également que des commodités se trouvent à proximité du logement afin de faciliter la vie des locataires.
  • La qualité de construction est le deuxième critère à prendre en compte si vous achetez un bien. Notamment lorsque vous achetez sur plan, il est important de bien choisir son promoteur, ce peut être le cas lors d’un investissement en Loi Pinel.
  • Âge et état du bâtiment : Le bien est-il vieux ou délabré ? Ou est-il neuf et bien entretenu ? Les différentes propriétés peuvent nécessiter des niveaux d’entretien différents. Des frais peuvent donc s’ajouter pour l’achat de matériel afin de rénover les biens ou si vous faites appel à des sociétés pour y effectuer des travaux.
  • Les impôts fonciers : Vos impôts actuels sont-ils élevés ? Attention car à ce jour les revenus fonciers sont les plus taxés dans l’imposition française. Le résultat foncier est taxé à la hauteur de votre tranche d’imposition + les prélèvements sociaux.
  • Le coût de la vie : Le prix des biens est-il élevé dans la région ? Si c’est le cas, essayez de trouver des biens moins chers dans des zones moins onéreuses. Trop s’éloigner des villes peu repousser certains locataires, même si l’exode urbaine est la volonté de plus en plus de particuliers aujourd’hui qui recherchent un espace vert pour leur logement, en particulier depuis la Covid.
  • Le type de bien : Chambre, T1/T2/T3/T4 ou supérieur, chaque secteur a des besoins spécifiques et il est préférable d’investir dans le bien répondant au besoin du marché.

Une fois que vous avez définis vos attentes en fonction de ce qui est important pour le marché locatif, il est temps de commencer à examiner les propositions d’achat. Voici d’autres facteurs qui peuvent entrer en jeu au cours de ce processus :

  • Le quartier : le secteur est-il sûr ? Comment sont les écoles ? À quelle distance se trouvent les magasins et les restaurants ?
  • La distance de marche des transports en commun : Vivre près des transports en commun signifie moins utiliser sa voiture. Cela rend également tout plus pratique.
  • Le rapport prix/m² : Qu’obtiendrez-vous pour votre argent en achetant cette propriété ? quel sera son prix locatif ?
  • Allez-vous pouvoir, en plus d’investir dans l’immobilier, en profiter pour optimiser votre fiscalité, grâce au texte de loi approprié ?

Votre éligibilité à un investissement défiscalisant comme la Loi Pinel, se vérifie avant de chercher le bien. Nous procédons à une étude globale de votre situation patrimoniale pour identifier si un texte de loi défiscalisant correspond à vos objectifs. Par la suite et si vous êtes éligibles, nous procédons à la recherche d’un bien qui rentre dans vos critères financiers. Nous vous présentons une simulation chiffrée qui permettra notamment de voir le montant de l’acquisition et de la réduction d’impôts.

Il existe d’autres investissements immobiliers défiscalisant selon votre situation et le montant de vos impôts, tels qu’un investissement Malraux ou encore Monuments Historiques.

Emplacement, emplacement, emplacement

L’emplacement est l’un des aspects les plus importants de l’investissement immobilier. Assurez-vous que vous achetez dans une zone où la demande est importante et l’offre faible. Pour ce faire, vous pouvez notamment examiner la population de la région. Les zones à forte population présentent une demande plus importante et un meilleur potentiel de croissance, mais un coût au m² souvent plus élevé.

En outre, tenez compte de l’emplacement de la propriété dans la ville où vous envisagez d’acheter. Les maisons situées dans une rue animée seront plus chères que celles situées dans une rue calme, mais elles vaudront également plus cher en raison de leur emplacement.

Si vous voulez de la rentabilité locative concernant votre bien immobilier, recherchez des maisons ou d’autres investissements immobiliers à proximité de zones populaires et désirables, comme les universités ou les entreprises locales. Les locataires habitant au plus près de leurs activités seront prêts à payer un loyer plus élevé pour satisfaire leur recherche de bien être.

Comment financer votre nouvelle acquisition ?

Il n’est pas toujours facile de trouver l’argent nécessaire pour acheter un bien. Pour le locatif, actuellement, la meilleure solution reste le prêt bancaire :

investissement immobilier
Le levier bancaire

Le levier Bancaire ou effet de levier : Il s’agit d’emprunter au maximum lors d’un achat immobilier afin de profiter des taux d’intérêts qui sont très attractifs. Vos liquidités doivent être placées sur différents supports financiers, comme l’assurance-vie, pour vous permettre de les faire fructifier.
La différence entre les taux d’emprunt fixes et les intérêts générés par votre placement financier vous enrichissent et génère du patrimoine sans rien faire.

Maximiser le retour sur investissement

Il y a différentes manière et points de vue différents quant au retour sur investissement. Mais les principaux objectifs restent :

Placer son argent ou investir dans un bien se réfléchi en amont. Définir vos objectifs, vos capacités de financement, mais aussi de diversifier vos avoirs devient indispensable pour développer son patrimoine, sans oublier l’avantage fiscal de certains produits !

Conclusion : Placer son argent ou investir dans un bien ?

Se constituer un patrimoine immobilier en plaçant son argent ou investissant dans un bien se réfléchi en amont. Définir vos objectifs, vos capacités de financement, mais aussi diversifier vos avoirs devient indispensable pour développer son patrimoine. Dans cette optique, nous vous accompagnons tout au long de votre raisonnement.

accompagnement investissement immobilier

En ce qui concerne les biens : nous pouvons vous proposer par le biais de nos partenaires des biens immobiliers avant qu’ils ne soient disponibles sur le marché. Votre avantage, c’est d’avoir déjà préparé avec nous votre dossier et définis en amont vos possibilités ; vous serez donc réactif, car les biens intéressants sont de plus en plus rares !

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