Réduire ses impôts avec le Dispositif Censi-Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard est généralement utilisé pour effectuer un investissement immobilier ainsi que de la défiscalisation.

Ce dispositif défiscalisant crée en 2012, est réservé aux contribuables français qui réalisent des investissements locatifs meublés depuis le 1 janvier 2013 sur des logements acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement.
Ce dernier s’applique uniquement pour les contribuables ayant la qualité de loueur meublé non professionnel. Les recettes ne doivent donc pas dépasser 23 000€ par an et ne doivent pas constituer 50% des revenus globaux.

Les avantages fiscaux du dispositif Censi-Bouvard :

  • Réduction d’impôt de 11% du prix HT du logement (montant de 300 000€ retenu comme plafond pour le calcul de la réduction d’impôts, soit une réduction maximale de 3 667€ par an). Au-delà des 300 000€, le propriétaire peut appliquer l’amortissement du statut de loueur meublé non professionnel.
  • Cette réduction s’étale sur les 9 années qui suivent l’investissement.
  • Si le montant de la réduction d’impôt dépasse le montant à payer, celui-ci est reportable sur 6 ans, si le logement est encore en location l’année de l’utilisation du report.

Le dispositif permet aussi de récupérer de la TVA :

Investir dans une résidence de services vous permet de récupérer la TVA sur votre acquisition : vous récupérez 20% sur le prix du bien immobilier selon certaines conditions (si l’exploitant de la résidence propose au moins 3 services en plus de l’hébergement). La TVA est totalement acquise au bout de 20 ans de détention du bien.
Si vous revendez votre bien entre 5 et 20 ans, l’administration fiscale peut empêcher la réversion de la TVA si l’acquéreur loue le bien dans les mêmes conditions. Dans le cas contraire, l’investisseur devra rembourser la TVA proportionnellement à la durée restante.

D’autres éléments sont à en prendre en compte

Vous pouvez acquérir plusieurs logements par an, cependant ce dispositif Censi-Bouvard rentre dans le plafonnement des niches fiscales et vous ne devez donc pas dépasser les 10 000€ d’avantages fiscaux.
Les recettes locatives sont à intégrer dans les bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Ce statut est cumulable avec le statut du loueur meublé non professionnel (LMNP). En revanche, l’amortissement du bien avec le dispositif Censi-Bouvard n’est pas possible.


Quelles sont les biens éligibles pour un investissement avec Censi-Bouvard ?

  • Depuis 2017, les résidences de tourisme classées ne sont plus éligibles à ce dispositif.
  • Résidences avec services pour étudiants
  • Résidences avec services agréées pour personne âgées ou handicapées
  • Résidences d’accueil et de soins agréées

Quels sont les conditions pour bénéficier de ce statut ?

  • Les logements doivent être loués meublés par bail commercial à l’exploitant de la résidence
  • La location doit durer au moins 9 ans
  • Le bien doit être mis en location dans les 12 mois qui suivent la livraison
  • Le bien doit être détenu en direct. Un investissement via une SCI ou une SARL de famille n’est pas possible, tout comme un démembrement. En revanche, un achat en indivision est réalisable et l’avantage fiscal sera divisé au prorata de chaque quote-part.

Quoi choisir entre le Dispositif Censi-Bouvard ou loi Pinel ?

Les deux dispositifs sont généralement utilisés pour effectuer un investissement immobilier et de la défiscalisation. Cependant, il subsiste quelques différences, qui en fonction de vos objectifs, peuvent influencer votre choix.

Réductions d’impôtDurée de location Type de location
Censi BouvardRécupération de la TVA
Réduction d’impôt de 11% sur 9 ans
Réduction d’impôt reportable sur 6 ans
9 ans
20 ans pour la TVA
Location meublé cumulable avec le LMNP
Loi PinelRéduction d’impôt 12% sur 6 ans
Réduction d’impôt 18% sur 9 ans
Réduction d’impôt 21% sur 12 ans
6 ans
9 ans
12 ans
Location nue et résidence principale du locataire
Loi Pinel ou Censi-Bouvard ?

Si l’avantage fiscal est plus avantageux avec la loi Pinel, le dispositif Censi-Bouvard quant à lui permet de récupérer la TVA et de reporter la réduction d’impôt sur 6 ans.

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