En France, pour financer un projet immobilier, les particuliers ont principalement recours au crédit immobilier dans un établissement bancaire. C’est, en moyenne, 80% des emprunteurs qui ont recours à ce type de financement.
En 2019, les banques ont accordé plus de 20 milliards d’euros de nouveaux crédits (immobilier + prêts personnels) par mois aux foyers français. Alors qu’en 2022, avec la crise subie, les banques ont accordé 20% de crédits immobiliers en moins ; il n’y avait jamais eu une telle baisse depuis la crise des Subprimes de 2008.
Fonctionnement et évolution du prêt immobiliers
Un prêt immobilier est fondé sur l’analyse de la capacité de remboursement de l’emprunteur, il est généralement à taux fixe. Aujourd’hui, avec la crise économique que nous traversons, le Haut Conseil de la Stabilité Financière a durci les conditions d’octroi d’un emprunt immobilier. En effet, le taux d’endettement doit être de 35% maximum et aucune dérogation n’est possible.
De plus, les taux d’intérêt des crédits immobilier ont subi une large augmentation en 1 an pour arriver à un taux moyen de 2.22% au 4ème trimestre 2022, contre environ 1% une année plus tôt. Enfin, l’apport demandé ne cesse d’augmenter (+12%) tout comme la durée de remboursement des emprunts (65.2% des crédits ont été pris sur plus de 20 ans, contre 55.2% l’année dernière, selon BFMTV).
Il existe différents types de prêts pour financer son acquisition immobilière.
Prêt épargne logement
Ce type de prêt est destiné aux personnes qui ont un PEL/CEL depuis au moins 4 ans. Il donne droit à un taux d’intérêt avantageux sur le crédit immobilier. Il peut être octroyé pour l’achat de sa résidence principale ou sa rénovation, l’achat d’un parking à moins d’un km de son habitation ou pour l’achat de parts de SCPI.
Le montant maximum du prêt est de 92.000€ et dépend notamment du montant des intérêts obtenus sur le PEL/CEL. Ce prêt peut être d’une durée de 2 à 15 ans.
Prêt conventionné
C’est un financement qui peut être commercialisé par les banques ayant passé une convention avec l’État. Il peut servir à financer l’acquisition d’un bien neuf ou ancien, ou encore d’effectuer des travaux d’amélioration et d’économie d’énergie dans sa résidence principale. Il permet également de financer l’achat d’un logement neuf ou ancien. Le montant des travaux doit être au moins égal à 4.000€.
Ce prêt ne peut néanmoins pas financer les frais de notaire, les frais d’hypothèque ou les achats pour meubler le logement si besoin.
Le logement acquis doit devenir la résidence principale 1 an au plus tard après la fin des travaux.
Ce prêt a une durée de 5 à 30 ans et peut être complété par un autre financement tel qu’un apport personnel, un prêt à taux zéro, un prêt Action Logement ou encore un prêt-relais. Mais, il n’est pas possible de l’associer avec un prêt immobilier « classique ».
Prêt à l’accession sociale
Ce prêt est accordé aux personnes dont les revenus sont inférieurs à des plafonds de ressources, pour des opérations d’acquisition, de construction ou d’amélioration de la résidence principale. Les travaux doivent coûter au moins 4.000€.
Plusieurs avantages à obtenir ce prêt :
- Son taux d’intérêt ne peut pas dépasser un montant maximum
- Les frais de dossier sont plafonnés
- Les frais de rémunération du notaire sont réduits
- Le prêt doit être garanti par une sûreté réelle qui est exonérée de taxe de publicité foncière.
Ce prêt doit être demandé auprès d’une banque qui a signé une convention avec l’Etat. Il peut être complété avec d’autres financements tels qu’un apport personnel, un prêt à taux zéro, un prêt Action Logement ou encore un prêt-relais.
Prêt à taux zéro (PTZ)
Comme son nom l’indique, ce prêt aidé par l’État permet d’emprunter afin de financer sa résidence principale, pour un taux d’intérêt de 0%. Il doit être complété par un autre prêt.
Il faut cependant ne pas avoir été propriétaire les 2 années avant l’achat et le logement doit se trouver dans certaines zones précises.
Pour bénéficier de ce prêt, des conditions de revenus sont à respecter :
| Nombres de personnes dans le logement | Zone A/Abis | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
| 1 | 37.000€ | 30.000€ | 27.000€ | 24.000€ |
| 2 | 51.800€ | 42.000€ | 37.800€ | 33.600€ |
| 3 | 62.900€ | 51.000€ | 45.900€ | 40.800€ |
| 4 | 74.000€ | 60.000€ | 54.000€ | 48.000€ |
Ce PTZ permet aussi bien de financer l’achat ou la construction d’un bien neuf qu’un bien ancien et d’y réaliser des travaux.
A noter que le montant de ce prêt est plafonné au calcul du coût total des autres crédits du foyer. Plus les revenus sont élevés, plus la durée de remboursement du prêt est courte.
1% logement
En 1943, le dispositif d’aide au logement a été crée et a pris l’appellation de 1% logement, financé par la PEEC (Participation des Employeurs à l’Effort de Construction).
Il permet d’aider les salariés des entreprises ayant verser leur PEEC à se loger. Il peut servir pour acquérir sa résidence principale dans l’ancien ou le neuf, ou même pour l’acquisition d’un logement en VEFA.
Les Aides d’Action Logement concernent les jeunes de moins de 30 ans, les primo-accédants, les demandeurs d’emploi, les étudiants boursiers, les personnes handicapées, les propriétaires et locataires, les retraités, les salariés des entreprises du secteur privé d’au moins 10 salariés ainsi que celles du secteur public d’au moins 50 salariés.
Crédit relais
Ce prêt également appelé « achat-vente », permet d’acheter un logement avant d’avoir vendu celui dans lequel vous vous trouvez actuellement. C’est un emprunt assez court puisqu’il dure entre 1 et 2 ans et permet de compléter son apport à la banque. Le capital est remboursé dès la vente du bien.
Il est principalement mis en œuvre lorsqu’un changement de résidence principale est envisagé ou pour les investisseurs locatifs entre deux biens immobiliers.
Le montant du prêt correspond à une partie de la valeur du bien possédé mis en vente (souvent 70%). Il faut tout de même être vigilant au moment où la vente est faite et le moment où l’achat du nouveau bien est effectué ; un décalage de trésorerie peut être constaté.
Par définition, il n’y a pas d’indemnités de remboursement anticipé et il peut fonctionner comme un prêt in fine avec le remboursement des intérêts les premiers mois et le remboursement du capital lors de la vente du bien initial.
Différents types d’amortissements
Il existe également différentes formes de prêts tels que le prêt amortissable, à taux fixe, variable ou encore le prêt in fine qui permet de rembourser uniquement les intérêts du crédit immédiatement. Les échéances de remboursement des prêts peuvent être constantes, progressives ou dégressives.
Des garanties
Évidemment, pour tout crédit immobilier, il faut avoir une garantie pour que la banque l’accorde. Plusieurs méthodes peuvent être utilisées comme instrument de sûretés personnelles et réelles (cautionnement, gage, nantissement, hypothèque, société de cautionnement ou encore le privilège de prêteur de deniers).
Aujourd’hui, il est important de bien se questionner sur la manière de financer son bien immobilier. Pour cela, il faut bien être accompagné et notamment avec le durcissement des conditions d’octroi des prêts. Depuis début 2023, les banques doivent refuser les dossiers des foyers ayant un endettement supérieur à 35%.
Pour compenser cela, le taux d’usure (taux maximum légal que les banques peuvent appliquer pour un emprunt) est désormais étudié mensuellement afin de débloquer le marché des crédits. Cependant, face à ce déblocage, le taux d’intérêt des crédits continue d’augmenter et il est toujours compliqué d’obtenir un financement immobilier.
