Qu’est-ce qu’un déficit foncier ?

Effectuez un déficit foncier en gommant une partie des revenus fonciers, lorsque les travaux du bien sont supérieures aux recettes.

Définition du déficit foncier

Ce dispositif de défiscalisation immobilière date de 1993 et permet aux propriétaires qui proposent un logement nu à la location. De déduire de leurs revenus globaux (salaires, pensions…) le déficit engendré par les travaux de rénovation entrepris sur le bien permet de réduire le montant des impôts sur le revenu. Cette loi vise à moderniser les anciens bâtiments immobiliers et permet de se constituer un patrimoine foncier tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse.

Souvent méconnu des contribuables, ce dispositif permet d’effacer une partie des revenus fonciers de ses impôts lorsque les charges sont supérieures aux recettes locatives et la différence constitue alors un déficit foncier.

Les avantages du déficit foncier

La Loi autorise les contribuables à déduire ce déficit de ses autres revenus dans la limite de 10 700€ par an. Une fois cette opération réalisée, s’il existe encore un surplus de charges, un report de l’excédent fiscal est possible sur les revenus fonciers pendant 10 ans maximum.

Ce dispositif n’entre pas dans le plafond global des 10 000 euros de niches fiscales et peut se cumuler avec d’autres textes de défiscalisation.

Pour faire jouer le déficit foncier, le propriétaire du bien doit opter pour le régime réel d’imposition. Ce dernier est automatique lorsque les revenus fonciers générés sont supérieurs à 15 000€. Mais il est optionnel lorsque ce plafond n’est pas atteint et un changement de régime peut être opéré après demande à l’administration fiscale.

L’autre régime appliqué est le micro-foncier et permet au propriétaire d’avoir un abattement automatique de 30% sur les revenus fonciers, quel que soit le montant des charges. Si le montant des charges est supérieur à 30% des revenus, il est donc préférable de changer de régime d’imposition et donc de passer au réel.

Quelques précisions sur le déficit foncier

Les charges prises en compte dans le déficit foncier sont :

  • Les dépenses de réparation et entretien
  • Primes d’assurance
  • Charges d’emprunt et assurance-crédit : les intérêts d’emprunt ne peuvent être déduits uniquement sur les revenus fonciers
  • Charges de copropriété
  • Taxe foncière
  • Frais gestion immobilière (assurance loyers impayés et vacance locative)
  • Charges diverses / frais de procédure

Les charges déductibles sont à préciser lors de la déclaration des revenus fonciers, par le formulaire n°2044 ou 2044S, à joindre à la déclaration des revenus globaux n°2042.

Cet avantage fiscal est accessible aux personnes physiques détenant un immeuble, mais aussi aux sociétés civiles immobilières non soumises à l’impôt sur les sociétés (SCI, SCPI…). Ces sociétés investissent dans des biens ayant besoin d’être rénovés et le montant des travaux est déductible des revenus fonciers du détenteur de parts de la société, à condition qu’il les conserve pendant au moins 3 ans.

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