La pleine propriété est composée de la nue-propriété et de l’usufruit.

Le démembrement est un montage juridique qui permet de partager la pleine propriété d’un bien en vue de le transmettre. Ce montage est défini par l’article 544 Code Civil : « La propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

En bref, le démembrement consiste en la dissociation de la nue-propriété (droit de disposer de la chose, de la vendre ou la donner) et de l’usufruit (droit d’user de la chose et d’en récolter les fruits). Avec l’exemple d’un immeuble, le nu-propriétaire aura le droit de vendre le bien alors que l’usufruitier pourra occuper l’immeuble et percevoir les loyers.
Il est possible de démembrer des biens immobiliers ou mobiliers (immeubles, parts de SCPI, contrat de capitalisation…).

Caractéristiques du démembrement de propriété

Le droit de propriété dure en principe aussi longtemps que dure l’objet, c’est le principe de perpétuité. Mais, l’usufruit s’éteint par le décès de l’usufruitier, l’expiration du temps ou la perte totale du bien sur laquelle l’usufruit est établi. En revanche, lorsque l’usufruit est accordé à une personne morale, sa durée est limitée à 30 ans maximum.

Le démembrement peut être d’origine légale ou émanant de la volonté d’une personne. Dans le premier cas, il s’agit principalement de l’usufruit du conjoint survivant, qui varie selon le nombre d’enfants communs ou d’un premier lit : lorsque tous les enfants sont communs, le conjoint survivant a le choix entre un quart de la pleine propriété ou la totalité en usufruit. Mais, quand il y a des enfants d’un premier lit, le conjoint survivant n’a pas le choix et aura obligatoirement le quart de la pleine propriété.

Dans le second cas, le démembrement peut être volontaire notamment avec une donation lorsque le propriétaire souhaite garder l’usufruit et donner la nue-propriété à ses héritiers ; c’est ce qu’on appelle un démembrement avec réserve d’usufruit.

Les droits démembrés sont indépendants l’un de l’autre. Mais ni l’usufruitier ni le nu-propriétaire ne peut procéder seul à la vente du bien.

Concernant les charges, le nu-propriétaire devra s’acquitter des grosses réparations et l’usufruitiers des dépenses d’entretien courant du bien.

Quelle est la fiscalité du démembrement de propriété ?

Un démembrement de propriété permet de préparer la transmission d’un patrimoine tout en profitant des abattements fiscaux en vigueur. Il existe un abattement de droit commun de 100.000€ par parent et par enfant pour tout bien transmis, abattement qui peut être renouvelé à ce jour tous les 15 ans.

Le démembrement intervient la plupart du temps en famille pour donner de son vivant la nue-propriété d’un bien et en garder l’usufruit. Dans ce cas, la valeur de la nue-propriété sera définie selon l’article 669 du Code Général des Impôts :

Age de l’usufruitierValeur de l’usufruitValeur de la nue-propriété
< 21 ans révolus90%10%
< 31 ans révolus 80% 20%
< 41 ans révolus 70% 30%
< 51 ans révolus 60% 40%
< 61 ans révolus 50% 50%
< 71 ans révolus 40% 60%
< 81 ans révolus 30% 70%
< 91 ans révolus 20% 80%
> 91 ans révolus 10% 90%
La valeur de la nue-propriété en fonction de l’age.

Ce tableau constitue la valorisation fiscale du démembrement. Il est obligatoirement utilisé afin de calculer les droits de mutation à titre gratuit ou onéreux, notamment lors d’une donation. Mais, attention à ne pas délaisser la valorisation économique qui permet de calculer la valeur des droits pour toute autre raison que l’assiette des droits d’enregistrement.

Un outil de transmission patrimoniale ?

Le démembrement de propriété permet de valoriser son patrimoine et d’en optimiser la transmission.

Comme vu précédemment, le schéma le plus classique est celui des parents qui souhaitent donner la nue-propriété d’un bien à leurs enfants, tout en conservant le droit d’usufruit.


Exemple : Un couple de 65 ans souhaite transmettre la nue-propriété d’un appartement de 250.000€ à leur enfant.

Sans démembrement, on applique l’abattement de 100.000€ qui bénéficie à l’enfant. La base taxable est donc de 150.000€. Selon le tableau ci-dessus, les droits à payer seront de 28.194€.

Avec un démembrement, la nue-propriété est égale à 60% de la valeur en pleine propriété (les usufruitiers ont ici 65 ans), soit 150.000€. Après application de l’abattement, la base taxable est de 50.000€, les droits à payer seront donc de 8.194€.

Les droits de donation sont donc réduits, puisqu’ils sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété transmise et non pas sur la valeur totale du bien. De plus, au décès de l’usufruitier, les enfants récupèrent le bien en pleine propriété sans avoir de droits à payer.

Depuis 2018, une personne usufruitière après la succession de son conjoint, déclare à l’IFI sa part seulement à la valeur de son usufruit.

Quelles sont les limites du démembrement ?

Comme tout montage juridique, ce dernier a des limites. Notamment en cas de famille recomposée, où le risque de conflit est plus important.

Il faut également être vigilant en cas de quasi-usufruit (usufruit sur des choses consomptibles) où une créance de restitution devrait être faite chez le notaire.

Le démembrement correspond à une donation, soit un dépouillement immédiat et irrévocable. Le donateur doit donc avoir réellement envie de se démunir des biens et de les transmettre.

La donation temporaire d’usufruit

Cette technique est particulièrement utilisée s’il y a une volonté de réduire le montant de l’IFI et d’aider un proche sans se démunir. Elle consiste à transmettre pour une durée limitée (généralement 10 ans), l’usufruit d’un bien, tout en conservant la nue-propriété.

Dans ce cas, le bien sort du patrimoine du nu-propriétaire uniquement le temps de la donation pour réduire l’IFI. De plus, les droits de mutation sont limités : ils sont calculés sur 23% de la valeur en pleine propriété du bien. L’abattement de droit commun est également applicable.

Attention à ce que l’usufruitier en tire un réel avantage, sous peine que la donation soit remise en cause par le trésor public et aboutisse à un redressement fiscal.

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