En France, vous pouvez être propriétaires de plusieurs biens immobiliers dont certains que vous pouvez mettre en location. Cette location peut constituer un statut particulier qu’est le loueur meublé non professionnel (LMNP) qui permet au propriétaire de bénéficier d’une fiscalité souple et d’avoir des revenus locatifs moins taxés.
Lorsque vous avez le statut de LMNP, vous êtes imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous avez alors, deux options pour faire baisser votre fiscalité :
- Vous optez pour le régime forfaitaire (ou régime micro-BIC) et vous serez imposé sur la moitié de vos loyers, soit un abattement de 50% sur les recettes. Ce dernier est applicable si vos recettes ne dépassent pas 70 000€. Cela est intéressant si vos charges sont inférieures au seuil de 50%.
- Vous optez pour le régime réel et vous déduisez les amortissements (déduction d’une partie du prix du logement sur les loyers au moment de la déclaration) et charges (intérêts d’emprunt, taxes, travaux, frais de gestion, etc…) de vos recettes locatives. Ce dernier s’applique obligatoirement si vos recettes sont supérieures à 70 000€ ou sur demande auprès des services fiscaux.
Exemple : Vous achetez un logement d’une valeur de 200 000€ pour un loyer de 600€ par mois (7 200€ par an). Lors de votre déclaration et si vous optez pour le régime réel, vous déduisez 1 000€ de charges et 2 700€ d’intérêts d’emprunt. Vos loyers seront donc ramenés à 3 500€ et vous serez imposés sur cette somme. En revanche, si vous optez pour le régime micro-BIC, vous serez imposés sur la base de 3 600€ (7 200/2).
À noter que ce dispositif n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales à 10 000€. Plusieurs locations sous ce régime sont possibles.
Les conditions pour entrer dans ce régime LMNP :
- Le logement doit être loué meublé : le logement doit être prêt à habiter par le locataire, la liste des meubles nécessaires étant détaillée par l’État.
- La location ne doit pas constituer l’activité principale du propriétaire
- Le logement doit constituer la résidence principale du locataire
- Être un particulier/ une personne physique (exceptions des sociétés telles que la SARL de famille, SCI…)
- Détenir le bien immobilier en direct (le bien détenu en SCPI ne fonctionne pas)
Les conséquences du statut LMNP :
Les plus-values réalisées lors de la cession de vos logements meublés sont imposées comme des plus-values privées. Si vous avez bénéficié de l’amortissement, cela n’a aucune incidence sur le calcul de la plus-value.
Les déficits retirés d’une location meublée non professionnelle sont reportables sur 10 ans uniquement sur les revenus provenant d’une location meublée non professionnelle.
La location sous le statut LMNP permet au propriétaire de bénéficier d’une meilleure rentabilité qu’avec une location nue. Ce dernier peut également cumuler ce statut avec le dispositif Censi-Bouvard et profiter d’une réduction d’impôt de 11% du prix d’investissement du bien.
A contrario, un loueur en meublé est considéré professionnel lorsque deux conditions cumulatives sont remplies :
- Les recettes annuelles excèdent 23 000€ sur l’année civile
- Ces recettes sont supérieures à 50% de vos revenus globaux
Attention, la fiscalité en loueur meublé professionnel diffère de celle du loueur meublé non professionnel.
