L’achat de l’usufruit de parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) peut être une stratégie intéressante pour les entreprises qui souhaitent maximiser le rendement de leur trésorerie à moyen et long terme. Cette approche consiste à démembre les parts de SCPI en séparant les droits d’usufruit, qui permettent de percevoir les revenus immédiats, et de nue-propriété, qui confèrent la propriété des parts à terme.
Dans cet article, nous examinerons les avantages de cette stratégie pour les personnes morales, les modalités d’achat de l’usufruit de parts de SCPI et les implications fiscales associées.
Qu’est-ce qu’une SCPI ?
Une SCPI, ou Société Civile de Placement Immobilier, est une structure de placement collectif qui permet aux investisseurs d’acquérir des parts d’un parc immobilier diversifié. Contrairement à un investissement immobilier direct, l’achat de parts de SCPI offre plusieurs avantages, notamment la délégation de la gestion locative à une société de gestion spécialisée.
Cette dernière se charge de l’acquisition des biens immobiliers, de la recherche de locataires, de la collecte des loyers, ainsi que des frais d’assurance et d’entretien. En investissant dans une SCPI, les entreprises peuvent bénéficier des revenus locatifs réguliers générés par le parc immobilier, sans avoir à se soucier de la gestion quotidienne des biens.
Les avantages de l’achat de l’usufruit de parts de SCPI
Rendement intéressant
L’achat de l’usufruit de parts de SCPI permet aux entreprises de bénéficier d’un rendement attractif par rapport au montant de leur investissement initial. En optant pour cette stratégie, les entreprises peuvent percevoir des revenus réguliers pendant la durée du démembrement, généralement de 3, 5, 10, 15 ou 20 ans. Ces revenus sont calculés sur la valeur totale des parts de la SCPI, ce qui rend l’investissement en usufruit particulièrement rentable.
Amortissement comptable
L’achat de l’usufruit de parts de SCPI présente également des avantages fiscaux pour les entreprises. En tant qu’usufruitier, les revenus générés par cet investissement sont amortissables et faiblement fiscalisés. Cela signifie que les entreprises peuvent déduire de leurs revenus l’amortissement de leur investissement au fil du temps, ce qui leur permet de réduire leur base imposable et d’optimiser leur trésorerie à moyen terme.
Diversification du portefeuille d’investissements
Investir dans l’usufruit de parts de SCPI permet également aux entreprises de diversifier leur portefeuille d’investissements. En acquérant des parts de SCPI, les entreprises investissent dans un parc immobilier professionnel diversifié, comprenant des bureaux, des locaux commerciaux ou des entrepôts. Cette diversification permet de répartir les risques et d’optimiser le rendement global de la trésorerie de l’entreprise.
Absence de soucis de gestion
L’un des principaux avantages de l’achat de l’usufruit de parts de SCPI pour les entreprises est l’absence de soucis de gestion. En déléguant la gestion locative à la société de gestion de la SCPI, les entreprises n’ont pas à se préoccuper des tâches administratives liées à la propriété immobilière. Elles peuvent ainsi se concentrer sur leur activité principale tout en bénéficiant des revenus réguliers générés par leur investissement en usufruit.
Modalités d’achat de l’usufruit de parts de SCPI
L’achat de l’usufruit de parts de SCPI nécessite la mise en relation d’un usufruitier potentiel avec un nu-propriétaire. La clé de répartition entre l’usufruit et la nue-propriété est déterminée par la société de gestion de la SCPI, mais il est essentiel de trouver deux acheteurs distincts pour chaque partie.
Cette mise en relation peut être organisée par le cabinet spécialisé ou directement avec les sociétés de gestion concernées. Cependant, il convient de noter que la recherche d’un nu-propriétaire peut prendre jusqu’à 6 mois, ce qui peut constituer une contrainte pour la mise en place de cette stratégie.
Implications fiscales de l’achat de l’usufruit de parts de SCPI
La fiscalité de l’achat de l’usufruit de parts de SCPI dépend du statut fiscal de l’entreprise. Pour les personnes morales non imposées, telles que les fondations, les fonds de dotations et certaines associations, l’achat de l’usufruit de parts de SCPI permet de recevoir des revenus complémentaires immédiats sans imposition supplémentaire.
Les entreprises fiscales, telles que les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés, peuvent amortir leur investissement en usufruit de SCPI, ce qui réduit leur base imposable et leur permet de bénéficier d’économies d’impôts. De plus, si les revenus de la SCPI sont issus de l’étranger, la fiscalité peut être encore optimisée, car aucun autre impôt ne sera dû grâce à la fiscalité prélevée à la source.
Conclusion
En conclusion, l’achat de l’usufruit de parts de SCPI peut être une stratégie avantageuse pour les entreprises souhaitant optimiser leur trésorerie à moyen et long terme. Cette approche permet de bénéficier d’un rendement attractif, d’amortir l’investissement comptablement, de diversifier le portefeuille d’investissements et de déléguer la gestion locative à la société de gestion de la SCPI.
Toutefois, il convient de noter que la mise en place de cette stratégie peut être complexe en raison de la recherche d’un nu-propriétaire potentiel. Néanmoins, en faisant appel à un cabinet spécialisé, il est possible d’organiser cette mise en relation et de profiter des avantages de l’achat de l’usufruit de parts de SCPI pour optimiser la trésorerie de l’entreprise à long terme.
