La location meublée non professionnelle (LMNP) est devenue une tendance attractive ces dernières années, offrant des rendements supérieurs à la location nue. Cela consiste à louer un bien immobilier meublé. En plus d’être un investissement immobilier rentable, la location meublée non professionnelle offre également des avantages fiscaux intéressants.
Cependant, pour profiter pleinement de ces avantages, il est essentiel de comprendre les différents régimes d’imposition en LMNP et les charges déductibles associées à chaque régime.
Les régimes d’imposition en LMNP
Lorsque vous investissez dans une location meublée, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux pour déclarer vos revenus et payer vos impôts : le régime micro-BIC et le régime réel.
Le régime micro-BIC
Le régime micro-BIC est un régime forfaitaire qui s’applique si vous remplissez certains critères, tels que :
- Ne pas être inscrit au Registre de Commerce et des Sociétés (RCS)
- Acheter un logement décent dans le but de le louer meublé pendant au moins 9 ans
- Réaliser des recettes annuelles inférieures à 70.000€ pour la location de locaux meublés ou 170.000€ pour la location de chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés
- Obtenir moins de 50% de vos revenus globaux à partir de cette activité
Sous le régime micro-BIC, vos revenus locatifs sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, mais vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50% (ou 71% pour les chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés) sur les sommes encaissées avant la déclaration de vos impôts.
Vous devez simplement déclarer vos revenus locatifs via un formulaire complémentaire dédié aux revenus des professions non salariées. Ce régime offre une fiscalité simplifiée, sans obligation de comptabilité.
Cependant, il est important de noter que les charges ne sont pas déductibles dans le régime micro-BIC.
Vous devez donc déclarer le montant total des loyers et charges locatives perçus sur votre patrimoine, et les revenus tirés de ces locations seront déclarés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Le régime réel
Le régime réel permet de déduire les charges réelles liées à l’exploitation du bien loué. Pour bénéficier de ce régime, vous devez tenir une comptabilité précise et justifier toutes vos dépenses par des factures. Les charges déductibles peuvent être les suivantes :
- Les charges ou frais fixes tels que l’électricité, l’eau, le téléphone et internet
- La taxe foncière, la taxe d’habitation et la contribution foncière des entreprises (CFE)
- L’assurance du bien en tant que propriétaire non occupant
- L’assurance pour loyers impayés
- Les dépenses d’entretien et de petites réparations (montant inférieur à 600 €)
- Les charges de copropriété (sauf travaux)
- Les frais de tenue de la comptabilité (en partie déductibles si vous adhérez à un CGA)
- Les frais de notaire
- Les honoraires d’agence immobilière
- Les intérêts d’emprunts et les frais de dossiers
- Les frais de publicité (annonces, inscription sur des sites de location, impression de flyers)
Certains types de charges sont également amortissables, notamment les travaux de réparation, les travaux d’amélioration, l’achat de mobilier et l’achat du bien lui-même. L’amortissement permet de déduire une partie du prix d’achat du bien et des meubles chaque année.
Optimiser les charges déductibles en LMNP
Pour optimiser les charges déductibles en LMNP, il est essentiel de bien les connaître et de les déclarer correctement. Travailler avec un expert-comptable spécialisé en fiscalité LMNP peut être d’une grande aide pour gérer efficacement ces charges.
Il est également important de prendre en compte la durée d’amortissement des biens meubles et immobiliers. Une erreur de calcul peut entraîner une réduction trop importante de l’impôt, il est donc préférable de faire appel à un professionnel pour vous assurer de respecter les règles fiscales en vigueur.
Conclusion
En conclusion, la location meublée non professionnelle offre d’importants avantages fiscaux grâce aux charges déductibles. Le choix du régime d’imposition dépendra de divers facteurs tels que vos recettes annuelles et vos dépenses. Il est recommandé de consulter un expert-comptable spécialisé en LMNP pour optimiser vos charges et bénéficier pleinement des avantages fiscaux offerts par ce régime.
N’oubliez pas de tenir une comptabilité précise et de conserver tous les justificatifs de vos dépenses afin de faciliter la déduction des charges déductibles en LMNP.
En respectant les règles fiscales en vigueur, vous pourrez maximiser vos bénéfices et profiter pleinement de votre investissement en location meublée non professionnelle.
