Définition d’une SCPI
Une SCPI est une société civile de placement immobilier. Elle permet d’épargner sur le long terme, tout en diversifiant son patrimoine. C’est un placement qui existe depuis les années 60 et qui a été codifié sous plusieurs formes pour protéger au maximum l’investisseur.
Les organismes de placement collectif immobilier ont pour objet l’investissement dans des immeubles destinés à la location ou qu’ils font construire exclusivement en vue de leur location, qu’ils détiennent directement ou indirectement, y compris en l’état futur d’achèvement, toutes opérations nécessaires à leur usage ou à leur revente, la réalisation de travaux de toute nature dans ces immeubles, notamment les opérations afférentes à leur construction, leur rénovation et leur réhabilitation en vue de leur location et accessoirement la gestion d’instruments financiers et de dépôts.
Extrait de la définition de la SCPI par l’article.L.214-34 du Code Monétaire et financier.
Depuis la crise des Subprimes de 2008, les SCPI connaissent un grand succès pour arriver en 2023 à 7.7 milliards d’euros de collecte (une baisse de 34% par rapport à 2022 où plus de 11 milliards d’euros ont été collectés).
Cet investissement est également appelé « pierre papier ». Cette image s’explique par le fait que l’investisseur détient des parts d’immobilier (le papier) et non de l’immobilier en direct (la pierre). A noter que l’immobilier reste la valeur refuge des français depuis plusieurs années.
Investir dans une SCPI permet en premier lieu d’acquérir et faire gérer un patrimoine immobilier locatif via une société de gestion. Les SCPI attirent de plus en plus d’investisseurs qui souhaitent diversifier leur patrimoine, avoir des rendements réguliers grâce à l’évolution de leur parts, toucher des dividendes pour notamment pour préparer leur retraite. Le tout pour un ticket d’entrée très modéré, car on peut investir sur certaines SCPI avec 50€ par mois.
Suite à la souscription, l’investisseur reçoit un titre de propriété lui indiquant le nombre de parts qu’il possède. L’achat de parts de SCPI est un placement à long terme. Ce qui permet d’amortir le coût des frais de souscription qui s’élèvent à environ 10% du montant investi.
Les différents types de SCPI
SCPI de rendement
Ces SCPI permettent avant tout d’avoir des rendements élevés par une valorisation positive des parts. Ces dernières distribuent des loyers appelés dividendes qui sont souvent versés de façon trimestrielle, après un délai de jouissance de 3 à 6 mois en général.
A noter que le rendement facial de la SCPI n’est pas le seul critère à prendre en compte. Il existe notamment le taux de distribution sur valeur de marché qui permet de mesurer ce que rapporte effectivement une SCPI sur plusieurs années selon le prix de souscription, le prix de vente et les dividendes perçus.
Il faut également choisir sa SCPI selon son secteur d’activité. Ce peut être des bureaux, des commerces, des entrepôts, des écoles ou de l’hôtellerie par exemple. La demande des locataires ou encore le niveau de vétusté de l’immeuble sont des critères importants à prendre en compte.
SCPI fiscale
Ces SCPI permettent d’obtenir une réduction d’impôts en échange d’un investissement dans de l’immobilier défiscalisant comme la loi Pinel. Elles permettent de ne pas se soucier de la gestion des biens immobiliers tout en diversifiant son patrimoine.
Avec ces SCPI, le rendement est assez faible du fait de l’avantage fiscal.
L’investisseur doit s’assurer qu’il n’a pas besoin de son argent immédiatement. Pour un investissement immobilier en direct Pinel, le bien immobilier doit être conservé au moins 6 ans. Par le biais de SCPI, le bien Pinel doit être conservé plus longtemps pour bénéficier des avantages fiscaux.
L’avantage fiscal dépend bien évidemment de la nature de la SCPI fiscale. A noter que pour une SCPI Malraux, la réduction d’impôt sera d’environ 18% (et non 30% comme un investissement en direct) puisque seule une quote-part des travaux est prise en compte.
De plus, l’avantage fiscal obtenu grâce à un investissement SCPI Malraux ou déficit foncier ne rentre pas dans le plafonnement des niches fiscales.
SCPI de plus-value
Ces SCPI sont également appelées SCPI de capitalisation. Elles ont un niveau de rendement assez faible mais une plus-value élevée. Elles misent sur des immeubles, locaux, logements qui ont un fort potentiel d’appréciation à la revente.
Contrairement aux SCPI de rendements, elles ne distribuent pas de revenus régulièrement.
Comment bien choisir sa SCPI ?
Toutes les SCPI ne proposent pas le même rendement. Il y a quelques critères à prendre en compte avant d’investir et notamment investir selon les objectifs du client.
Les liquidités, la zone géographique, le secteur d’activité, le taux d’occupation ou encore la revente sont des critères importants à prendre en compte pour bien choisir la SCPI.
Fiscalité de la SCPI
Etant une société civile, la SCPI n’entre pas dans le champ des sociétés à l’IS. Les revenus perçus sont donc imposés personnellement par l’associé selon son régime d’imposition et la nature des revenus perçus (revenus fonciers, revenus financiers et plus-values).
Dans tous les cas, ces dividendes sont soumis aux prélèvements sociaux (17.2%).
Revenus fonciers :
Si l’associé est imposable sur les loyers perçus dans la catégorie des revenus fonciers, ce sera selon sa quote-part au capital. Ce revenu foncier est intégré au revenu imposable. Le tout étant imposable au barème de l’impôt sur le revenu.
Mais l’investisseur peut opter pour le régime micro-foncier. A noter que ce n’est possible que pour les propriétaires percevant des revenus fonciers inférieurs à 15.000€ par an et s’ils ne possèdent pas que des SCPI dans leur patrimoine. Cela ouvre droit à un abattement fiscal de 30%.
Revenus financiers :
Une SCPI qui perçoit des intérêts en rémunération peut verser des revenus financiers qui seront imposables dans la catégorie des revenus capitaux mobiliers (RCM).
Depuis le 1er janvier 2018, les revenus financiers sont soumis à la flat tax de 30% (12.8% d’impôts sur le revenu et 17.2% de prélèvements sociaux) avec une option pour le barème de l’impôt sur le revenu.
Plus-values :
Ces dernières sont soumises au même régime que l’immobilier physique, au taux de 19% + les prélèvements sociaux à 17.2%. Des abattements sont applicables selon le nombre d’années de détention : de la 6ème à la 21ème année : 6% par an et la 22ème année à 4% par an qui aboutissent à une exonération totale dès la 23ème année.
A noter que l’exonération totale des prélèvements sociaux n’a lieu qu’à partir de la 30ème année de détention.
La revente d’une SCPI
Comment revendre ses parts de SCPI ?
Les modalités de vente d’une SCPI varient selon si celle-ci est à capital variable ou à capital fixe.
Avec une SCPI à capital variable, un courrier recommandé à la société de gestion sera nécessaire pour enregistrer la demande de retrait. La valeur de retrait correspond au prix de la part de SCPI moins la commission de souscription. A noter que c’est la société qui rachète les parts.
Si vous avez des parts de SCPI à capital fixe, celles-ci sont vendables soit d’une personne à une autre soit en passant par l’intermédiaire du gestionnaire qui inscrit l’ordre de vente dans un mandat de vente. La vente est la même que si vous vendiez des actions et sera en fonction de l’offre et la demande sur le marché.
N’oubliez pas que la revente des parts de SCPI peut présenter un risque de perte. En effet, les parts de SCPI sont liées au marché de l’immobilier. Si ce dernier est en baisse, le prix des parts sera lui aussi possiblement en baisse.
Il faut également prendre en compte le poids de la fiscalité et des frais qui peuvent atteindre un montant important de l’investissement.
| SCPI | Secteur | Performance | Taux de distribution sur la valeur de marché | Prix de souscription |
| Primonial – Primopierre | Immobilier de bureau | Rendement 2015-2019 : 4.32% | 2020 : 5.04% | 208€ la part |
| Primonial – Primovie | Immobilier de santé et d’éducation | Rendement 2015-2019 : 4.28% | 2020 : 4.50% | 203€ la part |
| La française – Epargne foncière | Immobilier d’entreprise | Rendement sur 10 ans (31/12/2020) : 5.25% | 2020 : 4.40% | 827€ la part |
| Voisin – Epargne Pierre | Immobilier d’entreprise et d’entrepôts | Rendement 2016-2020 : 4.08% | 2020 : 5.36% | 208€ la part |
Le démembrement de SCPI, une solution pour une personne morale ?
Il est également possible d’investir en SCPI grâce au démembrement. La part de SCPI sera divisée entre la nue-propriété et l’usufruit.
Cela peut permettre aux deux investisseurs potentiels que sont l’usufruitier et le nu-propriétaire, d’être en relation tout en ayant des objectifs patrimoniaux différents mais complémentaires. En effet, l’usufruitier perçoit des revenus et le nu-propriétaire se constitue un patrimoine foncier.
Acheter l’usufruit de parts de SCPI peut s’avérer également intéressant pour une personne morale. Cette dernière perçoit des revenus complémentaires immédiats tout en connaissant la fin de son placement. Cela permet de se constituer une trésorerie sur du moyen/long terme.
