L’investissement dans l’immobilier neuf intéresse de plus en plus de Français. De nombreux avantages en découlent comme par exemple le respect des dernières normes énergétiques ce qui évite les logements considérés comme des « passoires thermiques » qui se chiffrent actuellement à 4,8 millions (source capital.fr).
Aujourd’hui, grâce au levier financier, l’acquisition d’un logement neuf se fait à moindre coût et permet de se créer un patrimoine immobilier.
L’immobilier reste la valeur refuge en France, ce qui en fait un investissement durable et sécurisé notamment avec les différentes garanties afférentes à la construction d’un logement neuf.
Respect des dernières normes énergétiques
Les projets immobiliers doivent répondre à des normes énergétiques et s’adapter aux évolutions environnementales.
Les étiquettes énergie sont donc primordiales à évaluer et nécessitent toute l’attention de l’investisseur. Un audit énergétique est désormais obligatoire pour vendre un immeuble classé F ou G dès 2022.
La Loi Climat et résilience a été définitivement adoptée fin août. Les loyers des logements classés F ou G ne pourront pas être augmentés, et ne pourront plus être loué à partir de 2025 pour les logements classés G et 2028 pour ceux classés F.
Les nouvelles normes environnementales BBC (bâtiment basse consommation) en accord avec la RT 2012, imposent aux constructeurs d’améliorer l’environnement et surtout de réduire les factures énergétiques sur le long terme.
La RT 2020 qui entrera en vigueur en janvier 2022 inclut en plus, des critères basés sur le bien-être des habitants (qualité de l’air ou isolation phonique). Cette nouvelle règlementation prévoit le bâtiment à énergie positive (BEPOS), c’est-à-dire une construction neuve qui produit plus d’énergie qu’elle n’en consomme grâce à une centrale photovoltaïque par exemple. Des plafonds de consommation seront à respecter.
En achetant dans le neuf, vous faites le choix de participer au développement d’une croissance durable.
Voici un tableau récapitulatif des différences entre la RT 2012 et la RT 2020 :
| RT 2012 | RT 2020 | |
| Types de bâtiments | Bâtiments basse consommation (BBC) | Bâtiments à énergie positive (BEPOS) |
| Usages pris en compte | • Refroidissement ; • Chauffage ; • Production d’eau chaude sanitaire • Éclairage ; • Auxiliaires. | • Refroidissement ; • Chauffage ; • Production d’eau chaude sanitaire ; • Éclairage ; • Auxiliaires ; • Appareils ménagers ; • Appareils électroménagers. |
| Type de consommation visé | Diminution de la consommation des équipements. | Suppression du gaspillage énergétique à l’aide d’une gestion intelligente de la consommation. |
| Principaux éléments pris en compte | Isolation thermique des bâtiments | • Isolation thermique des bâtiments ; • Production d’énergie ; • Empreinte environnementale. |
Diminution des frais et taxes
Comme vu précédemment, la facture d’énergie sera déjà réduite avec les différentes installations permettant de réduire sa consommation.
Du point de vue financier, les frais de notaire sont réduits passant de 8% lors d’un achat dans l’ancien à 2,5% lors d’un achat dans le neuf.
Les investissements locatifs dans le neuf sont souvent financièrement plus rentables que les investissements locatifs dans un bien immobilier ancien non réhabilités. En effet, les locataires vont préférer des logements modernes, confortables et pratiques par rapport aux logements anciens qui pourraient être mal isolés et consommer beaucoup d’énergie.
De plus, l’État octroie à l’acquéreur une exonération d’une partie de la taxe foncière les deux premières années suivant l’acquisition. Certaines communes augmentent ce délai d’exonération, ce qui peut amener l’acquéreur à être exonéré de taxe foncière jusqu’à 7 ans.
Un investissement sécurisé : les garanties afférentes à la construction
Lors d’un achat immobilier dans le neuf, vous bénéficiez de garanties immobilières sur les travaux et la construction de l’immeuble.
En tant qu’acheteur, vous bénéficiez de 3 garanties légales qui vous permettent de vous retourner contre l’entrepreneur, le constructeur ou le vendeur :
- La garantie de parfait achèvement : couvre les désordres pouvant survenir jusqu’à un an à compter de la réception de l’appartement
- La garantie de bon fonctionnement (ou garantie biennale) : couvre les désordres affectant les équipements (fenêtres, chaudière…) pendant 2 ans.
- Garantie décennale : couvre les dommages les plus importants pendant 10 ans tels que les risques d’effondrement, défaut d’étanchéité, fissures importantes…
L’acquéreur dispose également d’un droit d’action contre les vices cachés (qui n’étaient pas apparents lors de l’achat) qui rendent difficile l’habitation dans l’immeuble. Un délai de 2 ans lui est alors accordé si le vice était présent avant et pendant la vente.
En revanche, un vendeur professionnel sera considéré comme présumé connaitre les vices et devra dans ce cas, verser à l’acheteur des dommages et intérêts (un agent immobilier n’est pas considéré comme vendeur professionnel, mais uniquement comme un intermédiaire).
Toutes ces garanties sont applicables lors d’un achat immobilier neuf ou en cours de construction et non lors d’un achat immobilier ancien.
Investir par le levier du crédit
Aujourd’hui, les taux de crédit immobilier sont bas, c’est maintenant qu’il faut faire jouer l’effet de levier afin de se créer du patrimoine à moindre coût.
Acheter un logement neuf et le louer par la suite peut permettre une rémunération de l’acquéreur. Le locataire participera indirectement au remboursement de tout ou partie de votre crédit immobilier.
Il est préférable de faire un emprunt immobilier et de placer vos liquidités sur d’autres supports comme l’assurance-vie par exemple, ce qui vous permettra de faire fructifier votre capital et d’optimiser votre patrimoine.
Plus j’emprunte, plus je génère de revenus, plus mon argent travaille efficacement et plus mon investissement est rentable. Évidemment, cela est intéressant lorsque le rendement de l’opération est supérieur au taux d’emprunt.
Réduire ses impôts
Un achat immobilier dans le neuf est aussi un outil de défiscalisation. En effet, vous pouvez réduire vos impôts grâce à l’immobilier et notamment le neuf. Vous pouvez également déduire les intérêts du crédit et toutes autres charges inhérentes à la gestion immobilière sur les revenus locatifs.
Le texte de défiscalisation le plus connu est aujourd’hui Pinel. Ce texte de Loi permet d’investir dans un logement neuf et de le louer par la suite. Il permet de réduire vos impôts à hauteur de 2% du montant de l’investissement (plafonné à 300.000€ d’investissement annuel) pendant 9 ans puis 1% jusqu’à 12 ans.
À noter que ces taux vont baisser d’année en année à compter de début 2023 pour être totalement supprimé en 2024. Si vous souhaitez réduire votre fiscalité tout en investissant dans l’immobilier neuf et selon votre situation, la Loi Pinel peut s’avérer être une bonne solution.
Investir dans le neuf, de nombreux avantages !
Même si les prix peuvent jouer sur votre choix entre le neuf et l’ancien, de nombreux atouts et notamment les avantages fiscaux peuvent vous faire choisir du neuf. Avec un bien neuf, la revente peut être plus simple si le bien a été récemment construit.
Tableau comparatif entre un investissement dans un bien immobilier ancien et neuf :
| Appartement ancien | Appartement neuf | Impact sur le prix | Ecart de prix | |
| Prix | 200.000€ | 266.000€ | +33% | |
| Frais de notaire | 8% | 2.5% | -5% | +28% |
| Parking | Aucun | 15.000€ | -7.5% | +20.5% |
| Travaux logement | 10.000€ | Aucun | -5% | +15.5% |
| Impact DPE | Classe D (40% des logements anciens) | Classe A | -15% | +0.5% |
Acheter un bien immobilier reste un investissement important, il faut donc être conseillé et suivi au mieux par un professionnel qui saura vous aiguiller pour prendre les meilleures décisions selon votre situation.
