Définition de la Loi MALRAUX
La Loi Malraux a été introduite le 4 août 1962 et a fait l’objet de plusieurs révisions au cours des dernières années. Ce dispositif immobilier défiscalisant a été reconnu d’utilité publique puisqu’il a pour but de protéger et restaurer le patrimoine historique français. En effet, ce texte de Loi permet à l’investisseur d’acheter un bien immobilier ancien qui se trouve dans une zone protégée afin d’y effectuer des travaux de rénovation.
Cette Loi est applicable à tout contribuable vivant et payant ses impôts en France, et plus précisément les Français ayant une fiscalité supérieure à 20 000€.
Investir en Loi Malraux consiste à acquérir un bien immobilier ancien pour y effectuer des travaux tout en bénéficiant d’une réduction d’impôts. De plus, pour pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal, durant les 12 mois suivant l’achèvement des travaux, le bien doit être loué nu pendant 9 ans minimum après les travaux, et il doit constituer la résidence principale des locataires.
Les travaux sont plafonnés à 400 000€ sur 4 ans consécutifs à compter de l’année de délivrance de l’autorisation de travaux et doivent constituer une rénovation complète de l’immeuble (démolition, restauration de toitures, amélioration de l’habitat, aménagement des combles…).
À noter que les locataires ne peuvent pas se trouver dans le même foyer fiscal que l’acquéreur.
Les avantages de la Loi MALRAUX
La réduction d’impôts consécutive à un investissement Malraux se calcule selon le prix des travaux, qui doivent être réalisés par des Architectes des Bâtiments de France. En effet, la réduction est égale à 30% du montant des travaux si le bien se trouve dans un plan de sauvegarde, et elle est égale à 22% du montant des travaux si le bien se trouve sur un site protégé ou dont le programme de restauration a été déclaré d’utilité publique.
Par exemple, pour un investissement en Malraux de 300 000€ dont 200 000€ de travaux effectués sur trois ans, le montant total de la défiscalisation est de 60 000€, soit 20 000€ de réduction d’impôt par an.
Depuis 2013, la réduction d’impôt apportée par la Loi Malraux n’entre plus dans le plafond des niches fiscales. Il est donc possible de cumuler cet avantage avec un autre dispositif défiscalisant, tout en faisant attention à l’excédent fiscal qui peut ne pas être reportable.
Les garanties des travaux
Pour garantir la structure régissant les travaux, lors d’un investissement en Loi Malraux, l’investisseur peut opter pour l’un des deux montages juridiques suivants :
- Association Syndicale Libre (ASL)
- Vente d’Immeuble à Rénover (VIR)
L’ASL est principalement utilisée pour des programmes à taille humaine. L’immeuble est alors divisé en plusieurs lots puis est acheté par les acquéreurs qui se réunissent en copropriété et forment l’association. L’ASL conclue un contrat avec un maitre d’ouvrage qui restaure l’immeuble, récolte les fonds ce qui permet de payer les entreprises réalisant les travaux.
La VIR, quant à elle, a été prise sur le modèle de la VEFA, ce qui implique une précision sur la nature des travaux éligibles à ce montage. En effet, sont seuls éligibles les réparations, améliorations, entretien de la toiture, démolition, et ne sont donc pas éligibles les travaux de restructuration ou de reconstruction. Ce statut est d’ordre public et s’applique à tout particulier ou professionnel qui acquiert un bien immobilier.
