La location meublée est de plus en plus prisée par les investisseurs immobiliers en raison de sa rentabilité élevée et de son mode d’imposition attractif. Dans ce domaine, deux statuts sont possibles : le statut LMP (loueur meublé professionnel) et le statut LMNP (loueur meublé non professionnel).
Bien que ces deux statuts présentent des similitudes, ils présentent également des différences majeures en termes de conditions d’éligibilité et de fiscalité. Dans cet article, nous allons explorer en détail ces deux statuts et leurs implications.
Qu’est-ce que le statut LMNP ?
Le statut LMNP, ou loueur meublé non professionnel, est un statut fiscal qui encadre la location de logements meublés par des particuliers. Pour obtenir ce statut, certaines conditions doivent être remplies. Tout d’abord, les recettes locatives annuelles ne doivent pas dépasser 23.000€ ou 50% des revenus globaux du foyer fiscal.
De plus, la durée minimale du bail commercial est de 9 ans, renouvelable avec possibilité de résiliation tous les 3 ans.
Le statut LMNP peut s’appliquer à différents types de locations, qu’il s’agisse de locations classiques, saisonnières ou de services (résidences étudiantes, résidences d’affaires, etc.). Dans tous les cas, le logement doit être équipé de meubles essentiels à la vie du locataire.
Qu’est-ce que le statut LMP ?
Le statut LMP, ou loueur en meublé professionnel, concerne les propriétaires qui mettent en location un logement meublé à titre professionnel ou en société. Contrairement au statut LMNP, pour être éligible au statut LMP, les loyers annuels doivent dépasser 23.000€ et ces revenus doivent également être supérieurs aux revenus professionnels du propriétaire. La durée minimale du bail commercial est également de 9 ans.
Il est important de noter que les deux statuts diffèrent principalement par leurs conditions d’éligibilité. Pour choisir le statut qui convient le mieux à votre situation, il est essentiel de prendre en compte ces conditions et de consulter un professionnel de l’immobilier.
La fiscalité des revenus locatifs
La fiscalité des revenus locatifs est l’un des éléments les plus importants à prendre en compte lorsqu’on choisit entre le statut LMP et le statut LMNP.
La fiscalité sur les revenus en LMNP
En tant que loueur en meublé non professionnel, les revenus locatifs en LMNP sont imposés selon les régimes fiscaux de la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) à titre particulier. Deux régimes sont possibles : le régime micro-BIC et le régime réel.
Dans le régime micro-BIC, si les recettes locatives annuelles hors taxes sont inférieures à 72.600€ (ou 176.200€ pour une location saisonnière), le loueur peut opter pour ce régime. Dans ce cas, un abattement fiscal de 50% est appliqué sur les recettes locatives.
Si les recettes locatives dépassent ces seuils, le régime réel s’applique automatiquement. Ce régime permet de déduire les charges réellement supportées et de bénéficier du mécanisme d’amortissement, ce qui peut réduire, voire éliminer les revenus imposables.
La fiscalité sur les revenus en LMP
En revanche, en tant que loueur en meublé professionnel, les revenus locatifs en LMP sont imposés selon les régimes fiscaux de la catégorie des BIC à titre professionnel. Comme pour le statut LMNP, deux régimes sont possibles : le régime micro-BIC et le régime réel.
Si les recettes locatives annuelles ne dépassent pas 72.600€ (ou 176.200€ pour une location saisonnière), le régime micro-BIC s’applique et un abattement fiscal de 50% est appliqué sur les recettes.
En revanche, dans le régime réel, les charges et les amortissements peuvent être déduits, ce qui peut réduire les revenus imposables.
L’imputation du déficit en LMNP et en LMP
Un autre aspect important à considérer est la gestion du déficit en LMNP et en LMP.
Dans le cadre d’une activité de location meublée professionnelle, les déficits en LMP peuvent être imputés sur le revenu global du contribuable sans limitation de montant. Toutefois, la loi limite les conditions de déductibilité afin d’éviter la création de déficits trop importants. Les parts non déduites peuvent être utilisées dès qu’un résultat bénéficiaire le permet.
En revanche, dans le cadre d’une activité de location meublée non professionnelle, l’imputation du déficit sur le revenu global n’est pas possible. Les déficits non professionnels peuvent être imputés sur le chiffre d’affaires généré au cours des dix années suivantes.
L’imposition sur les plus-values immobilières
Enfin, il est important de prendre en compte les règles d’imposition des plus-values immobilières en LMNP et en LMP.
En LMNP, les plus-values immobilières sont imposées à un taux forfaitaire de 19%, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux à un taux de 17,2%, soit 36.2%.
Des abattements sont appliqués à partir de la sixième année de détention du bien, et au-delà de 22 ans de détention, l’impôt sur la plus-value est exonéré. À compter de la 30ᵉ année de détention, il y a également une exonération sur les prélèvements sociaux.
En LMP, les plus-values immobilières sont imposées selon le régime des plus-values professionnelles, soit selon le taux d’imposition de la flat tax (30%). Une exonération totale ou partielle peut s’appliquer en fonction du chiffre d’affaires annuel et de la durée de détention du bien.
En conclusion, le choix entre le statut LMP et le statut LMNP dépend de plusieurs facteurs, tels que les revenus attendus, la durée de détention du bien et les objectifs du propriétaire. Il est recommandé de consulter un professionnel de l’immobilier pour prendre une décision éclairée et bénéficier des avantages fiscaux de chaque statut.
