Définition du déficit foncier
Ce dispositif de défiscalisation immobilière date de 1993 et permet aux propriétaires qui proposent un logement nu à la location. De déduire de leurs revenus globaux (salaires, pensions…) le déficit engendré par les travaux de rénovation entrepris sur le bien permet de réduire le montant des impôts sur le revenu. Cette loi vise à moderniser les anciens bâtiments immobiliers et permet de se constituer un patrimoine foncier tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse.
Souvent méconnu des contribuables, ce dispositif permet d’effacer une partie des revenus fonciers de ses impôts lorsque les charges sont supérieures aux recettes locatives et la différence constitue alors un déficit foncier.
Les avantages du déficit foncier
La Loi autorise les contribuables à déduire ce déficit de ses autres revenus dans la limite de 10 700€ par an. Une fois cette opération réalisée, s’il existe encore un surplus de charges, un report de l’excédent fiscal est possible sur les revenus fonciers pendant 10 ans maximum.
Ce dispositif n’entre pas dans le plafond global des 10 000 euros de niches fiscales et peut se cumuler avec d’autres textes de défiscalisation.
Pour faire jouer le déficit foncier, le propriétaire du bien doit opter pour le régime réel d’imposition. Ce dernier est automatique lorsque les revenus fonciers générés sont supérieurs à 15 000€. Mais il est optionnel lorsque ce plafond n’est pas atteint et un changement de régime peut être opéré après demande à l’administration fiscale.
L’autre régime appliqué est le micro-foncier et permet au propriétaire d’avoir un abattement automatique de 30% sur les revenus fonciers, quel que soit le montant des charges. Si le montant des charges est supérieur à 30% des revenus, il est donc préférable de changer de régime d’imposition et donc de passer au réel.
Quelques précisions sur le déficit foncier
Les charges prises en compte dans le déficit foncier sont :
- Les dépenses de réparation et entretien
- Primes d’assurance
- Charges d’emprunt et assurance-crédit : les intérêts d’emprunt ne peuvent être déduits uniquement sur les revenus fonciers
- Charges de copropriété
- Taxe foncière
- Frais gestion immobilière (assurance loyers impayés et vacance locative)
- Charges diverses / frais de procédure
Les charges déductibles sont à préciser lors de la déclaration des revenus fonciers, par le formulaire n°2044 ou 2044S, à joindre à la déclaration des revenus globaux n°2042.
Cet avantage fiscal est accessible aux personnes physiques détenant un immeuble, mais aussi aux sociétés civiles immobilières non soumises à l’impôt sur les sociétés (SCI, SCPI…). Ces sociétés investissent dans des biens ayant besoin d’être rénovés et le montant des travaux est déductible des revenus fonciers du détenteur de parts de la société, à condition qu’il les conserve pendant au moins 3 ans.
FAQ déficit foncier
Un propriétaire est en déficit foncier lorsque ses charges sont supérieures à ces recettes perçues. Le déficit foncier permet à un propriétaire de déduire le montant des travaux réalisés sur un bien mis en location, de son imposition. Cette Loi permet de moderniser les anciens bâtiments en respectant les nouvelles normes énergétiques.
Le déficit foncier peut atteindre 10.700€ par an maximum (ou 15.300€ dans certains cas spécifiques). L’excédent de travaux est néanmoins reportable les années suivantes : jusqu’à 6 ans sur l’ensemble des revenus et jusqu’à 10 ans sur les revenus fonciers uniquement.
Ce dispositif concerne tous les propriétaires qui effectuent des travaux dans leurs biens immobiliers et qui souhaitent déduire le montant de ces travaux. En revanche, les biens immobiliers doivent être uniquement utilisé à usage d’habitation. Pour en bénéficier, il faut louer le bien nu et avoir opté ou relever du régime réel.
Le déficit foncier est un mécanisme fiscal qui permet aux propriétaires de biens immobiliers de déduire le montant des travaux des revenus fonciers. Ceci permet de diminuer le montant de l’impôt.
Sont déductibles des revenus fonciers, les charges suivantes :
- Frais de gestion et d’administration du bien ;
- Impôts (taxe foncière par exemple) ;
- Dépenses de réparation et d’entretien ;
- Provisions pour charge ;
- Charges locatives ;
- Indemnité d’éviction ou de relogement ;
- Primes d’assurance ;
- Intérêts et frais d’emprunt.
A noter que les travaux de construction, reconstruction et d’agrandissement ne peuvent pas être pris en compte dans le déficit foncier.
Les charges déductibles doivent être déclarées au moment de la déclaration d’impôt au mois de mai/juin sur le formulaire 2044 à joindre à la déclaration des revenus globale. Il faut conserver tous les justificatifs du montant des charges si l’administration fiscale en fait la demande.
Peu importe le régime fiscal, les loyers bruts encaissés avec l’investissement locatif sont imposables. Si vous relevez du régime micro-foncier (pour une location nue), un abattement de 30% est à appliquer sur le montant imposable des revenus fonciers.
Si vous relevez du régime réel (si vos revenus dépassent 15.000€), vous pouvez déduire le montant des charges foncières du montant imposable. Les impôts se calculent donc sur le revenu locatif hors charges.
Pour bénéficier du déficit foncier, il faut avoir effectué des travaux (listés ci-dessus) dans son bien loué nu jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit. Il faut également que le propriétaire soit soumis au régime réel et que le bien immobilier ait un usage d’habitation.
Le plafond du déficit foncier est fixé à 10.700€ par an. Cependant, en présence d’un déficit Perissol ou Cosse ancien, ce plafond peut être augmenté à 15.300€. A noter que l’excédent de travaux est reportable les 6 années suivantes sur les revenus globaux et les 10 années suivantes sur les revenus fonciers.
Le déficit foncier permet d’effectuer des travaux importants dans un bien immobilier tout en diminuant sa pression fiscale sur ses revenus fonciers. De plus, ce dispositif échappe à la niche fiscale des 10.000€ et peut donc se cumuler avec d’autres dispositifs de défiscalisation.
L’excédent de déficit foncier peut être reportable sur 6 ans si c’est imputé sur les revenus globaux et 10 ans si c’est imputé sur les revenus fonciers.
Le déficit foncier est tout à fait cumulable avec d’autres dispositifs défiscalisant. En effet, la niche fiscale s’élève à 10.000€ par an par foyer ; il est donc possible d’ouvrir un Plan Epargne Retraite ou d’investir en LODEOM par exemple si la pression fiscale reste importante.
Ce dispositif ne peut pas s’appliquer lors de la revente du bien. Le déficit foncier ne s’applique pas sur un bien qui n’est pas en location 3 ans après la mise en place du déficit. Dans le cas contraire, le propriétaire est tenu de rembourser l’avantage fiscal perçu. Si le locataire décide de partir du bien, le propriétaire doit en trouver un nouveau au plus vite.
Le déficit foncier peut se cumuler avec des SCPI. En effet, une SCPI qui investit dans des biens immobiliers nécessitant des travaux peut bénéficier de ce dispositif. La déduction des charges se fera au prorata de la participation de chacun dans la SCPI. A condition que le détenteur des parts les conserve pendant au moins 3 ans.
