Les sociétés civiles immobilières (SCI), un fonds pour l’assurance-vie

Pour investir dans son contrat d’assurance-vie, les épargnants choisissent les allocations sur lesquelles ils veulent déposer leur argent. Ce peut être des actions, des obligations, des fonds d’investissement durable ou encore dans de l’immobilier et notamment via des sociétés civiles.

La SCI en assurance-vie était encore peu connue des Français il y a quelques années. Aujourd’hui, il y a un essor considérable de ces allocations pour arriver à 19.9 milliards d’euros d’encours au 31 mars 2022, selon l’ASPIM (Association française des sociétés de placement immobilier). Ce qui représente ¼ des encours globaux des SCPI qui ont été créés il y a plusieurs décennies.

Ces fonds comportent de nombreux avantages comparés à d’autres catégories de supports. Il s’agit notamment d’une sorte de fonds qui permet d’investir dans l’immobilier peu importe la forme et même en achetant des parts de SCPI.

Le directeur de chez Primonial, gestionnaire de la plus grosse SCI du marché, explique son allocation :

« Capimmo est une solution d’épargne multisupports et multiclasses d’actifs, ce qui en fait un produit agile : sa composition peut évoluer en fonction du marché. Sur les secteurs où nous n’avons pas d’expertise en interne, comme la logistique, nous pouvons prendre une participation dans un autre fonds ».

La SCI, l’alternative au fonds euros

Dans votre contrat d’assurance-vie, vous pouvez investir en fonds euros. Il existe plusieurs sortes de fonds euros qui ont tous un nom spécifique selon le contrat choisi. Il s’agit d’un support d’investissement financier sécurisé, composé principalement à 80% d’obligations d’État, 10% d’immobilier mais aussi 5 à 10% d’actions, ce que très peu de personnes savent.

Sa composition prudente est due au fait que l’assureur a l’obligation de garantir les sommes placées sur ce support jusqu’à 70.000 euros par investisseur.

Concernant le rendement du fonds euros, celui-ci est annoncé tous les ans par les assureurs et la compagnie d’assurance doit obligatoirement le faire apparaitre sur leur site internet.

Nous observons, depuis plusieurs années, une baisse importante du rendement pour le fonds euros. L’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR) a considéré que le rendement moyen était d’environ 1.28% en 2020. En 2022, celui-ci arrive à environ 0.8% net. Sa rémunération a été divisée par 5 en 20 ans !

Pour calculer son rendement, l’assureur prend en compte un taux de rémunération de la participation aux bénéfices majoré du taux d’intérêt garanti au contrat. À noter que des frais de gestion sont déduits.
Les fonds euros les plus performants arrivent à maintenir un rendement moyen d’environ 1.5%. Ce qui n’est toujours pas intéressant comparé à l’inflation des derniers mois : plus de 5.5% sur un an en juin, 6,1% en juillet et 5,8% en août 2022 ! Néanmoins, ce support constitue encore 85% des collectes du marché…

Point important : chaque année, les intérêts dégagés par le fonds euros sont soumis aux prélèvements sociaux à hauteur de 17.2%. Uniquement ensuite, vient le rendement net annuel de ce support.
Pour améliorer la performance de leurs contrats, les épargnants se sont tournés vers de nouveaux supports en unité de compte : notamment l’immobilier, via les sociétés civiles.

Les supports immobiliers ont rapidement conquis les épargnants. Les 31 produits disponibles en assurance-vie ont collecté 3.1 milliards d’euros l’année passée ; une hausse de plus de 10% par rapport à 2020 !

En 2021, 30% de la collecte globale était dans ces supports immobiliers, déclare le fondateur de Meilleurescpi.com. Aujourd’hui, la collecte égale celle des OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier) qui existent depuis des années.
Face à ce développement massif, c’est presque une dizaine de nouveaux lancements qui ont été créés en 2021, avec de nombreux partenariats pour les sociétés de gestion.

La rentabilité des supports immobiliers

L’ASPIM a indiqué les premières performances des SCI : +2.89% en 2020 ; +3.80% en 2021. Bien entendu, les rendements passés ne présagent pas des rendements à venir. Cet engouement pour les supports immobiliers reste dans la logique des épargnants français qui considèrent l’immobilier comme la valeur refuge, et d’autant plus avec la situation que nous traversons.

Ces supports qui sont compris entre 2 et 3/7 sur l’échelle de risque sont plutôt avantageux en termes de rendement/risque recherché par la majorité des épargnants.

Ces performances sont vouées à progresser puisqu’un rendement moyen compris entre 3 et 5% brut est attendu cette année.

Les rendements sont moins attractifs que ceux des SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) mais connaissent moins de risques et surtout ont beaucoup moins de frais ! En effet, lors d’un investissement en SCPI, il faut compter entre 6 et 12% de frais de souscription ; ce qui finalement impacte fortement le rendement du support sur les années à venir, surtout si vous avez besoin de récupérer tout ou partie de vos liquidités à court terme. Alors qu’avec un investissement en SCI, il faut compter 2% de frais de souscription qui se rajoutent comme pour les SCPI au frais d’entrée de l’assurance-vie.

Autre avantage, la liquidité et la volatilité. Sur certains contrats, il est possible d’investir 100% de son capital dans des SCI et notamment de récupérer la totalité du capital investi car c’est l’assureur qui assure la liquidité des supports immobiliers au sein de l’assurance-vie. Ce qui n’est pas forcément vrai pour des supports SCPI puisque certains assureurs ne reversent qu’une partie du capital investi, de 85 à 90%.
Contrairement aux SCPI investit en direct, ces dernières dégagent des revenus fonciers qui sont donc fortement imposés. Alors que les SCI au sein d’un contrat assurance-vie procurent une augmentation du prix de la part investie qui sera imposée seulement lors d’un rachat partiel ou total de votre contrat d’assurance-vie.

Pour exemple, la SCI Capimmo qui constitue la plus grosse SCI du marché a eu un rendement de +4.19% en 2019, +2.50% en 2020 et +4.12% en 2021, pour un risque de 2/7 ! Sur les 10 dernières années, c’est un rendement moyen de 4.3%, quelle merveilleuse solution donc pour chaque épargnant qui souhaite diversifier son patrimoine et le faire fructifier dans un risque totalement maitrisé.

Le relevé annuel de votre contrat d’assurance-vie

Chaque année, les épargnants reçoivent un relevé annuel envoyé par leur compagnie d’assurance qui indique la performance de leurs différents fonds, l’indice de référence ou encore les frais afférents au 31 décembre de l’année écoulée. Ce contrat est généralement une à deux fois par an selon l’assureur et généralement durant le premier trimestre de l’année. Vous avez également un espace client sur internet qui vous permet de suivre chaque jour, si vous le souhaitez, l’évolution de votre contrat.

Cela permet à chaque investisseur de faire le point sur les placements effectués et d’analyser la situation pour savoir si le contrat et les fonds sélectionnés sont bien adaptés aux attentes et aux objectifs du client.
Toutes les opérations effectuées au cours de l’année passée sont indiquées dans ce contrat. C’est notamment le cas si vous avez eu recours à des rachats partiels ou à des dépôts d’argent.

Si vous avez investi dans des fonds euros dans votre contrat, le relevé qui vous recevez vous indique sa performance annuelle. Son rendement est calculé en fonction d’un taux de participation aux bénéfices et peut être relevé au taux d’intérêt garanti prévu dans votre contrat s’il est supérieur.

À noter que les intérêts des fonds en euros sont soumis aux prélèvements sociaux de 17.2%.

Chaque unité de compte est décrite, précisant le nombre de parts acquises ainsi que leur valorisation. C’est en comparant la valeur de chaque part chaque année, qu’un fonds peut être considéré comme performant ou non.

Pour chaque investissement en unité de compte, des frais sont à prévoir. Nous avons déjà abordé les frais de gestion annuels du contrat qui sont prélevés par l’assureur sur la performance nette du fonds. Mais, il y a également les frais de gestion de l’actif qui sont prélevés sur la performance brute des unités de compte. Et enfin, les rétrocessions de commission qui correspondent aux frais redistribués à l’assureur ou encore au conseiller en patrimoine.

Depuis le 1^er avril 2020, l’article L132-22 du code des assurances indique que les performances brutes et nettes de frais, les différents prélèvements effectués doivent apparaitre sous la forme d’un tableau.

Conclusion

Pour conclure, nous voyons une forte augmentation des encours sur les supports immobiliers ces dernières années, notamment dans un objectif de remplacer le fonds euros qui malheureusement voit sa rentabilité baisser d’année en année.

N’hésitez pas à faire appel à un conseiller en patrimoine indépendant afin de vous conseiller sur les meilleures allocations correspondant à votre situation et à vos objectifs pour vous obtenir le meilleur rendement possible.