Après avoir réussi les étapes pour devenir propriétaire, il faut penser à la potentielle suite : location ou la vente ! Pour que ces étapes liées à votre bien immobilier non meublé se déroule au mieux, il y a quelques pièges à éviter et quelques réflexes à adopter ! Voici une liste de quelques conseils qui vous permettront de bien organiser votre vente ou votre location.
Quelques conseils concernant la vente de votre bien :
Fixer justement votre prix
Pour que votre vente soit la plus rapide possible, renseignez-vous sur le marché immobilier dans la zone géographique où se trouve votre bien. Certains sites internet permettent d’obtenir une estimation assez précise si vous indiquez correctement toutes les spécificités du bien.
Faire appel à un agent immobilier peut également s’avérer indispensable pour ajuster le prix de votre bien immobilier. Ces experts de l’immobilier ont une fine connaissance du marché et peuvent comparer votre bien avec d’autres ventes qui ont eu lieu à proximité. Aujourd’hui, environ 70% des vendeurs font appel à des agents immobiliers pour faire estimer le prix.
Avoir recourt à un agent immobilier pour faire une estimation est totalement gratuit. C’est le mandat que ces experts peuvent par la suite récupérer, pour faire la vente de votre bien, qui est payant. Faites tout de même attention aux agences que vous contactez, certains mandataires vont gonfler le prix de votre bien pour attirer votre attention et récupérer le mandat de vente. Vérifiez surtout s’il est détenteur de ses différentes habilitations professionnelles.
Vous pouvez également faire appel à un notaire pour faire évaluer le prix d’un bien immobilier. En effet, ces derniers ont accès à des fichiers de références immobilières telles que PERVAL (pour les provinces) ou encore BIEN (pour l’Île de France).
À noter que depuis 2019, la Direction Générale des Finances Publiques a mis à disposition le service « Patrim » qui permet de déterminer gratuitement la valeur d’un bien.
Ne sous-estimez pas trop votre bien. Le fisc a accès à tous les actes de ventes qui ont été déposés et peut comparer chaque offre. Vous risquez un redressement ainsi qu’une majoration fiscale sur la plus-value immobilière lorsque le bien est revendu.
Mesurer correctement votre bien
La Loi Carrez du 10 décembre 2018 impose au vendeur de connaitre et d’indiquer la surface dans le contrat de vente, sous peine de nullité de l’acte. Cela concerne les biens en copropriété, peu importe leur usage, la date de construction ou alors la vente de la nue-propriété d’un bien. Seule exception, lorsque la vente concerne une annexe telle qu’une cave, un garage ou un parking.
La surface à prendre en compte est celle qui correspond aux parties privatives du bien ; c’est-à-dire, la superficie des planchers des locaux. Tout cela en déduisant, les cloisons, cages d’escaliers, gaines et fenêtres. On ne tient pas compte des locaux dont le plafond est inférieur à 1,80m, ni des locaux inférieurs à moins de 8m², ni des balcons ou terrasse. En revanche, les loggias et vérandas closes sont prises en compte.
Pour calculer exactement la superficie de votre bien, faites appel à un professionnel architecte ou géomètre. Sauf si vous disposez du certificat de mesurage délivré au jour de l’acquisition du bien et à condition qu’aucun travaux d’agrandissement n’ait été effectué. Cela vous coûtera quelques centaines d’euros, mais vous garantit une mesure exacte et la possibilité de vous retourner contre le professionnel si un quelconque problème survenait par la suite.
En cas d’erreur de mesure de la superficie de plus ou moins 5m² par rapport à celle indiquée dans le contrat de vente, l’acquéreur peut demander une diminution du prix proportionnelle à la différence de surface.
Établissez des diagnostics techniques
Le dossier des diagnostics techniques doit comporter certains documents obligatoires pour la vente d’un bien immobilier.
Les diagnostics doivent obligatoirement être effectués par des professionnels qui sont certifiés par un organisme spécifique. Vous pouvez compter entre 50 et 220€ par diagnostic selon la zone géographique et le nombre de diagnostics à effectuer. Chaque diagnostiqueur doit renouveler ses certificats tous les 5 ans, suivre une formation continue et doit avoir souscrit à une responsabilité civile professionnelle.
- Si vous vendez un immeuble bâti dont le permis de construire a été délivré avant 1997, vous devez fournir à l’acquéreur un certificat attestant l’absence d’amiante ;
- Un constat de risque d’exposition au plomb doit être effectué si le bien a été construit avant 1949 ;
- Un diagnostic concernant l’absence de termites est également obligatoire si le bien à vendre se trouve dans une zone contaminée ;
- Tout vendeur a l’obligation de faire établir un diagnostic de sécurité de son installation au gaz si elle a été réalisée depuis plus de 15 ans ;
- Lors de la vente d’un bien, le diagnostic de performance énergétique est obligatoire depuis le 1er juillet 2021 afin d’informer l’acheteur sur la consommation d’énergie et d’émission de gaz à effet de serre du bien.
Préparez les documents propres au vendeur
Lors d’une vente immobilière, certains documents d’identité sont à renseigner pour le vendeur. Il en est de même pour les autorisations obligatoires et notamment si vous avez acquis le bien par succession ou donation. Il faudra également présenter votre titre de propriété ou alors prendre contact avec le notaire qui s’est occupé de la vente pour qu’il vous fournisse une copie de l’acte authentique.
En général, le bien est vendu avec tous ses accessoires (fenêtres, portes, sanitaires, cheminée…) qui ne peuvent être enlevés du bien. Tous ses immeubles par destination sont à préciser lors de la vente.
Il faut faire attention à toutes les personnes qui peuvent avoir des droits sur ce bien et donc avoir leur accord pour la vente. Il faudra également obtenir la renonciation des différents acteurs.
S’il existe des servitudes afférentes au bien immobilier, vous devez les signaler dans l’acte de vente. Il suffit alors de montrer votre acte de propriété concernant ces servitudes. Il est possible de demander un certificat d’urbanisme si certaines restrictions sont faites quant à l’usage du bien.
Si un ou plusieurs locataires habitent le bien lorsque vous le vendez, il faudra le préciser à l’acquéreur. Il sera donc nécessaire que le contrat de bail et ses éventuels avenants soient intégrés au contrat de vente pour que ce dernier ne soit pas frappé de nullité.
Il est important d’intégrer au contrat de vente, les copies des taxes foncière et d’habitation. Cela constitue une information importante pour l’acquéreur.
Si le bien est soumis au régime de la copropriété, certains documents spécifiques sont à intégrer dans le contrat de vente, par exemple la fiche synthétique de copropriété, l’état de division de l’immeuble, le nom du syndic, le carnet d’entretien, les procès-verbaux d’assemblée générale ou encore le montant des charges acquittées des 2 dernières années.
Quelques conseils concernant la location de votre bien :
Rédigez le contrat de bail et faites l’état des lieux
Pour protéger les différentes parties, le contrat de bail doit être rédigé par écrit et selon un modèle spécifique depuis 2015, même si le bail oral est encore accepté aujourd’hui par la jurisprudence. Il peut être fait par vous-même ou par un professionnel (agent immobilier, notaire, avocat).
Il faut faire attention à toutes les clauses incluses dans ce contrat. En effet, certaines sont strictement interdites et peuvent entrainer la nullité du contrat telle que la souscription à une assurance précise ou encore imposer le paiement du loyer par virement.
En tant que propriétaire bailleur, vous avez l’obligation de louer un logement décent répondant à des critères d’habitabilité et de performance énergétique. Le logement doit avoir accès à l’eau chaude et au chauffage, doit être exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et ne doit pas être dangereux dans son utilisation. Il doit disposer d’une surface habitable d’au moins 9m² et d’une hauteur sous plafond minimum de 2.20m.
Vous devez également préparer un dossier de diagnostic technique (voir § ci-dessus) afin que le locataire soit totalement informé du bien qu’il s’apprête à louer.
Il sera nécessaire de procéder à un état des lieux détaillé dès l’entrée du locataire, qui décrit chaque pièce du logement, son état et tous les équipements divers. Lors du départ du locataire, un nouvel état des lieux sera à effectuer et à comparer avec le premier pour voir s’il a respecté ses obligations d’entretien du logement.
Informations sur le loyer
En tant que bailleur, vous avez l’obligation de remettre gratuitement une quittance de loyer au locataire lorsqu’il vous en fait la demande.
Si une clause d’indexation du loyer est présente dans votre contrat de bail, cette dernière vous permet de réviser votre loyer tous les ans à date anniversaire du bail. Cela reste strictement encadré afin d’éviter les abus de certains propriétaires et ne peut pas dépasser l’indice de référence publié par l’INSEE.
Vous pouvez convenir avec votre locataire d’inclure une clause expresse d’indexation du loyer si vous réalisez des travaux d’amélioration dans le logement (pose d’une porte blindée, hotte dans la cuisine, carte magnétique pour un parking…).
Le paiement des loyers constitue une autre source d’inquiétude pour les bailleurs, même si cela concerne qu’une minime partie des baux. Il faut savoir que vous pouvez réclamer les loyers non payés pendant 3 ans à votre locataire. Et n’oubliez pas que vous pouvez faire jouer la caution pour obtenir le paiement de vos loyers impayés.
Les charges
En tant que bailleur, vous pouvez vous faire rembourser par le locataire certaines dépenses de fonctionnement pour le logement si ce sont des charges « récupérables » (pour des services rendus, dépenses pour l’entretien courant, taxe d’ordures ménages…). Dans ce cas, le système de répartition des charges doit être équitable entre le locataire et le propriétaire.
Les charges doivent faire l’objet d’une régularisation annuelle lorsqu’elles impliquent le versement de provisions par le locataire.
Le dépôt de garantie
Lorsqu’un dépôt de garantie est effectué lors de l’entrée du locataire dans le logement, celui-ci doit lui être retourné ou remboursé lors de sa sortie, dans un délai de 2 mois après la remise des clés, sous peine de payer des intérêts de retard.
Vous avez le droit de retenir une certaine somme sur le dépôt de garantie si le logement est rendu avec des dégradations (carreaux cassés, trous dans la moquette, papiers peints arrachés…) ou si des loyers n’ont pas encore été réglés.
Faites les travaux nécessaires
Les propriétaires sont tenus d’effectuer les travaux nécessaires pour que le logement puisse toujours être loué dans un état décent. Ils doivent pallier la vétusté et à l’usure du bien et des équipements. Le logement doit pouvoir être habité dès que le locataire y fait son entrée. Les travaux de gros œuvres (façade, toiture, chaudière…) sont à la charge du propriétaire alors que les travaux simples de réparation ou d’entretien incombent au locataire.
Le propriétaire peut bénéficier de certaines subventions de l’ANAH si des travaux de réhabilitation ou d’amélioration sont effectués. À condition que le logement constitue la résidence principale du locataire et qu’il soit loué pendant 9 ans après les travaux.
Donnez congé
Le locataire peut donner congé à tout moment, contrairement au propriétaire qui doit respecter un préavis de 6 mois et uniquement pour des motifs énumérés par la loi (vente du logement, y habiter soi-même ou tout autre motif sérieux et légitime).
Le congé peut être envoyé par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception, au plus tard 6 mois avant la fin du bail.
À noter que les locataires âgés et avec de faibles ressources bénéficient de protections supplémentaires. Vous ne pouvez pas leur donner congé sauf à les reloger.
Conclusion
Faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine indépendant lorsque vous avez acquis un bien immobilier ou que vous souhaitez le mettre en location peut s’avérer être une très bonne option. Ce professionnel vous accompagnera sur la fiscalité de vos revenus fonciers ou encore l’optimisation de votre patrimoine avec vos biens immobiliers. Lorsque vous souhaitez vendre un bien immobilier, le conseiller en gestion de patrimoine indépendant vous conseillera sur les placements financiers qui s’offrent à vous en répondant à vos attentes et vos objectifs.
